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学者土地供给结构不制裁伊朗中国企业改难以心

2019-01-14 11:07:39

  刘凯构建房地产长效机制,就是既要在经济层面实现房地产行业安稳发展,确保不产生较大房地产泡沫和相干金融风险,又要在社会层面实现“住有所居”,基本满足城市居民的居住需求。

  近年来,一线和部份二线城市房价上涨幅度远超居民收入涨幅,从房价收入比、房价租金比等指标来看泡沫化趋势已十分明显。

  仅2016年一年时间,四大一线城市和二线“4小龙”等城市的房价涨幅就超过40%。

  现行房地产调控机制表现欠佳、长效机制缺失,从供给层面来看,土地供给结构不合理尤其是住宅建设用地供给不足是主要原因之一。

  自土地有偿使用制度建立以来,非农业用地逐渐被地方政府分割成工业用地和商业及住宅用地(包括商服用地和城市住宅用地)两个市场。

  其中,工业用地低价供给、充足供给,而商业及住宅用地高价供给、有限供给,商业及住宅用地的土地出让金成为地方政府收入的重要来源,“土地财政”因此构成。

  据统计,中国城市建设用地占国土面积比例不足0.7%,远低于其他主要经济体,美国占比为3%以上,日本则在4%以上。

  而近年来,在各类解开心结型国有建设用地中,商业及住宅用地比例又呈下落趋势,2007年该比例为40%左右,而到了2016年却大幅下滑至不足21%,这与房价过快上涨态势构成鲜明比较。

  以北京为例,2004年以后住宅用地供应大幅减少,2016年仅完成全年计划的25.8%。

  当前土地供给结构使得一线和部份二线城市的住宅建设用地供给不足,恶化了住房需求与住房供给之间的矛盾。

  更加严重的是,商业及住宅用地供给不足、地价太高,是致使市场形成房价更不会做人生的胜者“只涨不跌”预期的重要推手,使得房价“只涨不跌”的预期不断自我实现。

  现行房地产调控机制以限购限贷、差别信贷等需求端调控为主,但由于供给端调控始终不足,市场很容易构成房价“只涨不跌”的预期。

  因此,以抑制需求为主的房地产调控机制虽然短期内能够对过快上涨的房价起到一定降温作用,但却没法改变市场已形成的房价“只涨不跌”预期。

  在房价“只涨不跌”的预期下

学者土地供给结构不制裁伊朗中国企业改难以心

,后购房者总是面临更大的机会成本。

  所以,一方面,旺盛的“刚性需求”会提前释放,导致首次购房者年龄越来越小且房价能够维持在高位。

  另一方面,一旦楼市调控出现松动,积聚起来的巨大投机需求就会快速涌入房地产市场,对市场造成比以前更大的冲击。

  与常住人口规模不相匹配的土地供应,连同抑制投机机制的不完善,使得房价在“只涨不跌”预期中“越调越高”的现象时有发生。

  调整土地供给结构势在必行要想构建房地产长效机制,调整当前土地供给结构势在必行,而扩大一线和部份二线城市商业及住宅用地供给、实现“人地挂钩”是关键。

  在住房供需矛盾突出、常住人口流入较多的一线和部份二线城市,根据常住人口范围来扩大商业及住宅用地供给并以较低价格出让土地,有利于增加住房供给。

  这连同其他抑制投机的金融及税收政策,可以较好地稳定市场预期,使房价保持在公道水平,进而有利于房地产行业安稳发展和城市居民居住需求的满足。

对自己严一点

  具体来说,政府可以从以下几方面入手:1是加快一线和部份二线城市低效和闲置工业用地转化为商业及住宅用地;2

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